Alles was es braucht, um als Bauherr ernsthafte Schieflage von Bauvorhaben zu vermeiden

• Sie sind an einem Bauprojekt beteiligt und möchten sicherstellen, dass das Projekt für Sie gut läuft?
• Sie haben ein Bauprojekt im Sinn und wollen, dass es sicher gut kommt?

Dann sind Sie hier genau richtig.

Über ein Jahr lang habe ich mich mit dem Wesen und der Dynamik von Bauprojekten befasst und darüber ein Buch geschrieben. Das Ziel meines Engagements war und ist, dass Bauprojekte sprich Bauvorhaben für alle Beteiligten einfach besser laufen.

Wer das Wesen und die Dynamik von Bauprojekten kennt und berücksichtigt, wird keinen Reinfall beim Bauen erleben. Er wird als Bauherr nicht scheitern. Wer jedoch das Wesen und die Dynamik von Bauprojekten nicht kennt oder ignoriert, wird dafür teuer bezahlen.

Das Bauen an sich ist einfach und wird sehr gut beherrscht. Bauen ist keine Kunst. Beim Bauen gibt es nur dann ernsthaft Probleme und gravierende Verzögerungen, wenn das Bauprojekt von Anfang an schief aufgesetzt ist, d.h. man baut los, ohne das die Baumaßnahme vollständig geplant ist und genug Finanzmittel für das Geplante zur Verfügung stehen. Das ist nämlich das narrensichere Fundament für gute Bauvorhaben. Wenn der Bauherr aber nicht festlegt, was er will, oder seine Meinung ändert und am Ende nicht genug Geld hat, um professionelle Bauleute zu bezahlen, dann wird Bauen zum Abenteuer und für manche zur Höllenfahrt. Ersparen Sie sich und den anderen Baubeteiligten das. Berücksichtigen Sie das Wesen und die Dynamik von Bauprojekten bei Ihren Entscheidungen und es wird sicher gut für Sie kommen.

1. Gut ein Bauprojekt planen und bauen in Deutschland

Das Bauen in Deutschland ist in hoher Qualität und unter Einhaltung von Terminen wie auch des Budgets möglich. Die deutschen Architekten, Ingenieure und Baufirmen können das gut – wenn sie es wollen und der Bauherr grundlegende Eigenheiten des Baumanagements respektiert. Leider ist es im deutschen Bauwesen sehr wahrscheinlich, dass die Qualität schlecht ist und Termine sowie Budget komplett überzogen werden. Die Ursache dafür liegt beim Bauherrn.

Unerfahrene Bauherren fallen im Laufe ihres Bauprojektes leicht auf Versuchungen und Irrwege herein. Ihnen ist nicht klar, dass das Bauwesen in Deutschland voll auf die Bedürfnisse der professionellen und öffentlichen Bauherren ausgerichtet ist.  Den Erst-/ Gelegenheitsbauherren führt es leicht in die Irre, gerade weil die umfangreichen Regelungen und Vorgaben so viel scheinbare Sicherheit und Ordnung vortäuschen. Beim Plane und Bauen gilt es, einige wesentliche Grundregeln zu beachten und Projektschieflagen zu vermeiden.

2. Was öffentlichen Bauherren nützt, schadet allen anderen

Die einflussreichsten Bauherren Deutschlands sind die Bau- und Liegenschaftsverwaltung der öffentlichen Hand. Deren Denken ist von organisierter Verantwortungslosigkeit geprägt. Keine Verantwortung für die tatsächlichen Baukosten. Keine Verantwortung für die finanziellen Lasten durch den Unterhalt und den Betrieb der entstandenen Bauwerke. Unter politischem Druck  wollen öffentliche  Bauherren möglichst niedrige Baubudgets, damit ein geplantes Bauvorhaben in den Augen der  Bürger akzeptabel ist. Der Staat als Bauherr ermöglicht es systematisch, dass die Budgets von Bauprojekten völlig legal beliebig tief unter die realistischen Baukosten zu drücken. Hinter den öffentlichen Bauvorhaben stehen die regierenden Politiker, welche in Deutschland die Macht haben, das Bauwesen über Verordnungen und Ministererlasse nach ihrem Vorteil zu gestalten. Das deutsche Bauwesen sorgt dafür, dass Baustellen ohne sinnvolle Planung und ausreichendes Budgets eröffnet werden können. Bauen brauchen gar nicht schief zu gehen, es startet schief. Nur merkt das der unerfahrene Bauherr erst, wenn es zu spät ist.

Elitebürger mit Bau-/Immobiliengeschäften und regierende Politiker sind die Gestalter und Profiteure des deutschen Bauwesens.

Bauprojekte gehen nicht beim Bauen schief. Sie werden von professionellen Bauherren schief aufgesetzt. Die Zeche zahlen andere. Ein (Un)Schuldiger wird immer gefunden und gehängt.

Baufirmen stehen nicht für schiefe Projekte gerade! 

Viele Bauherren glauben, ihre Auftragnehmer dazu bringen zu können,  bei Baustellen drauf zu legen. Wenn das Budget nicht reicht, sollen Baufirmen das durch Verlust ausgleichen. Dies gelingt fast nie, und wenn, dann nur Bauprofis mit guten Anwälten. Wenn mit zu wenig Budget gebaut wird, wird es immer teurer und schlechter als bei realistischer Kalkulation. Dafür braucht es am Ende eines Projektes einen Schuldesel. Der findet sich sicher auf der Auftragnehmerseite. Denn über die „Komplikation“ des Bauens in Deutschland ist immer für einen Sündenbock gesorgt. Irgendjemand wird sicher gefunden, der auf der Baustelle oder bei der Planung etwas „falsch“ gemacht hat, und dem wird nun angelastet, dass es wegen Problemen im Bauprojekt nicht gelungen sei, das Budget einzuhalten. Die Presse hat eine runde Story; die Wähler und Geldanleger eine plausible, wenn auch falsche Erklärung; Ursache und Wirkung sind verdreht.

Das Starten von Bauprojekten unterhalb realistischer Budgets fördert erbarmungsloses Kostendrücken. Es fördert Schwarzarbeit, Scheinselbstständigkeit und den Ruin auch von sehr guten, ehrlichen Baufirmen (Förderung von Misswirtschaft). Ohne sinnvolle Budgetabdeckung zu  bauen, sorgt für hohe Ineffizienz und für schlechte Qualität. Zuwenig Budget macht Bauen teuer.

3. Postfaktisches beim Bauprojekt Planen

Was der „blinde“ unerfahrene Bauherr nicht sieht. Seine BauBudget ist eine Luftnummer

Die Zeichnungen und Modelle eines begeisternden Bauwerkes zu einem tiefen Schätzpreis, sind wie Heilsversprechen charismatischer Politiker. Sie sind darauf ausgerichtet, das Wünschenswerte zur scheinbar faktischen Basis  für Entscheidungen zu machen. Jeder Bauherr wünscht sich mehr, als sein Budget realistischerweise hergibt. Die Gefahr ist groß, den Architekten bzw. Bauträger zu nehmen, der ihm am meisten Gebäude für sein Geld in Aussicht stellt.

Aufgrund seine Unerfahrenheit kann der normale Bauherr selbst nicht abschätzen, was ein realistisches Budget für seine Wünsche ist. Er wählt seinen Architekten aufgrund eines vagen Kostenversprechens und kommt dann nicht mehr los von ihm.  Selbst erfahrene Bauherren haben keine realistische Chance, selbst zu prüfen, was die Ausschreibungen für Bauleistungen seines Architekten und Fachplaners tatsächlich enthalten und was nicht. Die staatlich organisierte „Komplikation“ des Bauens in Deutschland macht das praktisch unmöglich. Es ist auf Komplikation und nicht auf Einfachheit hin ausgelegt. Der Bauherr soll sich auf seine Architekten und Ingenieurbüros verlassen müssen. Der unerfahrene Bauherr tut dies auch blind. Er vertraut der hunderte Seiten dicken gesetzlichen Honorarordnung (HOAI) für Architekten- und Ingenieurleistungen. Die HOAI legt sehr detailliert und sicher einklagbar nur fest, was der Bauherr wann wem zu bezahlen hat. Die Gegenleistungen werden schwammig und pauschal beschrieben. Die Bezahlung ist per Gesetz geregelt, die Leistung muss in einem privatrechtlichen Vertrag geregelt werden. Welchem Gelegenheitsbauherrn ist das schon bewusst? Wer hat schon Zeit und Lust, einen separaten Vertrag abzuschließen, wenn alle Baubeteiligten in ihren Angeboten bei den Leistungen in kurzen Sätzen auf die HOAI verweisen? Jeder Vertrag kosten Zeit. Sie wollen ja zügig los bauen.

Ihr Architekt und ihr Planer können nun, wie alle anderen Baubeteiligten auch, geschützt durch die Komplikation des Deutschen Bauwesens damit beginnen, Zusatzeinnahmen zu generieren und Verantwortlichkeiten zu vernebeln. Ohne separaten privatrechtlichen Vertrag über die Leistungen gelten die Regelungen aus dem öffentlichen Bau. Na dann gute Nacht. Wie das ausgeht, zeigen die vielen teuren, ergebnislosen Untersuchungsausschüsse.

Der Bauherr der ohne klares Bausoll und ohne sinnvolle finanzielle Budgetabdeckung des Bausolls soll baute. Er wird sicher ausgenommen. Die Folge davon, nicht basierend auf realistischen Fakten, sondern gemäß seinen Wünschen entschieden zu haben.

So sieht das Ende eines Bauprojekts mit tiefem Budget aus. Alle haben sich kräftig beim unerfahrenen und überambitionierten Bauherrn bedient. Das Bauwerk kostet mehr als realistisch kalkuliert und ist dazu noch schlecht gemacht.

4. Konkreter Rat für Freude & Erfolg beim Bauen.

Setzen Sie beim Bauen grundsätzlich auf Vertrauen und Seriosität. Erfolgreiches Bauen braucht Vertrauen auf beiden Seiten. Sie brauchen realistische Aussagen zu Kosten und Risiken vonseiten Ihrer Auftragnehmer. Diese wiederum müssen darauf vertrauen können, dass Sie „das Wesen des Bauens“ kennen und nicht ignorieren. Denken Sie daran, dass Bauunternehmen Dienstleister für Sie sind. Wie beim Frisör, können Sie als Kunde dem größten Meister die Arbeit und den Erfolg unmöglich machen. Sie müssen still sitzen und für eine Dauerwelle auch die nötige Haarpracht mit bringen. Der Baumarkt ist ein Markt der Leistungsversprecher. Um auf Ihre Baustellen zu kommen, wird Ihnen alles Mögliche und Unmögliche versprochen. Da wir einem Kahlen auch schon mal ein Afro-Look angeboten.

Die passenden Partner sind beim Bauen erfolgsentscheidend.

Auswahl Architekt und Fachplaner – Die Schlüsselentscheidungen für das Bauprojekt Planen

Lassen sie sich nicht von den Webseiten der Architekten oder glänzenden Entwürfen blenden. Schöne Häuser zu bauen, ist keine Kunst. Das ist einfach, wenn genug Geld und Zeit vorhanden ist. Auf den stilistisch beeindruckenden Webseiten finden Sie auch keine Angaben dazu, wie die späteren Nutzer sich fühlen und wie Unterhalts- und Betriebskosten sind. Sie legen den Grundstein für Ihren Projekterfolg, indem Sie sich mit drei früheren Kunden des Architekten zusammensetzen und darüber sprechen, wie deren Erfahrungen waren. Finden Sie heraus, wie stark die erste Kostenschätzung von der nachfolgenden Kostenermittlung und den abschließenden Kosten abwich. Ist diese Abweichung groß, sollten Sie diesen Architekten ausschließen.

Das niedrigste Angebot gewinnt. Wer ehrliche Preise anbietet, geht leer aus.

Dieser wird Ihnen erklären, dass die Abweichung durch Wünsche und Änderungen des Bauherrn nach Baustart zustande kam. Damit wird jedoch nur der Umstand kaschiert, dass der Architekt seine Arbeit der Bedarfsabklärung, für die er nach gesetzlichen Vorgaben (HOAI) bezahlt wird, nicht gut gemacht hat. Vereinbaren Sie mit dem Architekten und Fachplaner, dass er Sie bei der Planung des Bauprojekts für jede Beteiligung von Herstellern bzw. Dritten um Erlaubnis fragen wird. Sie sollten informiert sein, wer alles an der Entstehung Ihres Bauwerkes mitwirkt.

Bausoll – Klar, stabil und sinnvoll – Digital geht es besser.

Der Schlüssel für Ihren Erfolg beim Planen und Bauen ist die Definition des Bausolls. Je klare und stabiler das ist desto besser. Jede Änderung im Bauverlauf ist für unredliche Auftragnehmer die Möglichkeit zu teueren Nachträgen.  Änderungen im Bausoll sind für seriöse, professionelle Bauauftragnehmer unerwünschte Zusatzbelastungen, Fehlerquellen und bringen Ineffizienz in den Bauablauf.  Nutzen die Möglichkeiten der digitalen Technik um Ihr Bauwerk in 3 D zu definieren und zu erleben. Die 3 D Daten für Ihre Gebäude sollten die Basis für den Bauvertrag sein.  Wie weit das gehen kann sehen Sie am Beispiel diesen Anbieter. Damit lassen sich auch gute Ausschreibungen realisieren.

Nicht dem Billigsten auf den Leim gehen:

Sie sichern Ihren Bauerfolg, wenn Sie neben dem Architekten auch bei den wichtigsten ausführenden Unternehmen mit einem Hintergrundcheck eine Vorauswahl treffen. Wenn Sie, wie zum Beispiel beim Rohbau, das tiefste Angebot nehmen wollen, müssen Sie sicherstellen, dass der Preiswettbewerb zwischen gleich seriösen und verlässlichen Firmen stattfindet. Sonst vergleichen Sie bei den Angeboten unbewusst Birnen mit Äpfeln. Ist die Vorauswahl und Prüfung aller Auftragnehmer nicht praktikabel, dann gibt es noch folgenden Weg: Um nicht die größten „Gauner“ und die unzuverlässigsten Partner auf die eigene Baustelle zu locken, sollten Sie vorab klar kommunizieren, dass Sie nicht dem niedrigsten Angebot den Zuschlag geben. Unrealistisch tiefe Angebote sind damit nicht mehr automatisch die Eintrittskarten zu Ihrer Baustelle.

Weniger Aufwand und weniger Risiken mit einem Generalunternehmer (GU)

Der Generalunternehmer baut für Sie schlüsselfertig. Er muss vor allem Kosten für Material und Unterauftragnehmer drücken, um noch eine Marge für sich selbst zu sichern.

Wenn Sie wenig Zeit, keine Erfahrung als Bauherr, aber eine klare Vorstellung von Ihrem Bauwerk haben, sollten Sie besser einen Generalunternehmer (GU) für sich bauen lassen. Dann können Sie den Architekten mit kleinem Risiko einfach nach persönlicher Sympathie und Attraktivität der Entwürfe auswählen. Sie sollten bei einem Generalunternehmer aber auch nur einen Preiswettbewerb zwischen seriösen Firmen zulassen, die Sie als vertrauenswürdig kennen. Sie müssen vor allem Vertrauen zu den Menschen beim GU haben. Ist Ihr künftiger Projektleiter beim GU der Mann für vertrauensvolle Kooperation mit dem Bauherrn oder der Durchbeißer von Bauvorhaben mit Bauherren, die mehr Leistung wollen, als sie Budget haben? Der Mensch und seine Reputation zählt für Sie mehr als jeder Firmenname. Gehen Sie davon aus, dass Sie beim Bauen mit einem Generalunternehmer weniger Arbeit, Mühe und Risiko haben als bei Einzelvergaben. Sie werden in der Regel aber nicht mehr für Ihr Geld bekommen. Der GU braucht ja auch eine Gewinnmarge. Wenn Sie noch neue Ideen bei laufendem Baubetrieb einbringen, kann das mit dem GU sogar teurer werden.

Der wichtigste Tipp zum Schluss – es braucht rechtlichen Rat

Wenn sich Anwälte mit dem Geschehen auf der Baustelle befassen müssen, ist es zu spät. Fragen Sie vorher um Rat, damit lässt sich diese missliche Situation vermeiden.

In Deutschland gibt es mehr als 2500 Fachanwälte für Architektur- und Baurecht. Es gibt einen sicher auch in Ihrer Nähe. In puncto Streiten und Klagen beim Bauen ist Deutschland weltweit Spitzenreiter. Das Planen und Bauen in Deutschland hat viele Tücken. In vielen industrialisierten Ländern braucht es Baufachanwälte gar nicht. Bei dem staatlich organisierten BauUnwesen in Deutschland wäre es in Anbetracht der systematischen Komplikationen leichtsinnig, ohne Rechtsberatung zu bauen. Die auf Bauen spezialisierten Anwälte kennen die dunklen Seiten und Abgründe des deutschen Bauwesens genau. Sie kennen in Ihrer Region die guten und seriösen Anbieter genauso wie die schwarzen Schafe. Für diese erfolgsentscheidende Grundberatung reichen eine Stunde und 250 Euro Honorar aus. Wenn der Anwalt Ihnen gut geholfen hat, einen Überblick über den lokalen Baumarkt zu erlangen, sollten Sie seine Beratungsleistung für 2500 Euro in Ihr Baubudget aufnehmen. Lassen Sie Ihre Partner beim Bauen ruhig wissen, dass Sie sich von einem Fachmann für Bauprojekte beraten lassen, ohne jedoch damit zu drohen.  Sie brauchen einfach jemanden, der eindeutig auf Ihrer Seite steht und sicher kein Interesse daran hat, dass Ihr Projekt teuer und langwierig wird. Mit einem guten Fachanwalt haben Sie jemanden, der Sie von unklugen Vorgehensweisen abhält. Lassen Sie sich aber nie auf die Versuchung ein, Ihre Auftragnehmer mit Hilfe eines Anwalts überbevorteilen zu wollen. Das gelingt den härtesten Profis unter den Bauherren kaum. Bei einem Amateur als Bauherr ist das aussichtslos. Sie werden in diesem Fall wahrscheinlich nicht nur von Ihren Auftragnehmern, sondern auch vom eigenen Anwalt ausgenommen. Bauen braucht Vertrauen. Das muss sich auch der Bauherr verdienen.

Weiterführende Webseiten zum Thema Bauprojekt Planen

• Baumanagement für Bauherren und Laien : Die Inhalte des Buches „BauWesen: Besonderheit und Dynamik von Bauprojekten“- via Webseiten „konsumieren“. Unterhaltsame und humorvolle Inhalte die bleibende Wirkung haben
• Hörbuch zum Thema BauUnwesen – Eine staatliche organisierte Misswirtschaft

Auszug aus dem Hörbuch – Kapitel 1: